华夏幸福进军山东0

华夏幸福进军山东

在地产业务方面，华夏幸福签约销售额128.24亿元，华夏幸福的主攻方向是园区规划，而盈利点却在地产项目　　在成功登陆资本市场后，擅长开发区投资的华夏幸福(600340)正在把触角伸向山东市场。　　10日，华夏幸福公告称，已与青岛城阳区两个街道办事处签订约1.32万亩的合作开发建设框架协议。尽管该公司董秘办公室工作人员向经济导报记者表示，签订的并非正式协议，投资数额尚未确定，但是，按照平安证券对该项目的预估结果和政府规划，两个项目总投资额或达到170亿元。　　170亿拿下1.32万亩土地　　公告显示，与城阳区河套街道办事处签订的合作开发区域占地总面积约8平方公里(约合1.2万亩)，东距源和路200米，西至大沽河规划河坝，南至青兰高速，北至正阳路。华夏幸福负责土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务以及其他与委托区域开发建设相关的工作。　　10日，这一消息也得到河套街道办事处工作人员的证实，“我们确实与华夏幸福签订了合作协议，但目前仅是合作草案，具体细节还需正式协议确定。”华夏幸福也表示，整体开发建设经营的合作模式和利益分配方式等具体事宜将由双方进一步协商，并将于框架协议签订后90日内另行签署正式合作协议。平安证券对该项目的预估投资数额达50亿元。　　而在与红岛街道办事处签订的“蓝色经济国际会议中心项目”上，华夏幸福同样是大手笔。据悉，项目位于红岛羊毛滩区域，总面积为1200亩，整体开发进度为2012至2015年。　　导报记者了解到，“蓝色经济国际会议中心项目” 主要以高层级政务商务会议交流为核心定位，规划业态包括国际会议中心、五星级酒店、高档写字楼、风情广场和高档住宅等。该项目是华夏幸福的第一个大型城市综合体项目，标志着公司开始正式进军商业地产领域。在去年10月举行的青岛城阳区内外资大项目集中签约仪式上，该项目就榜上有名，按照规划，投资额高达120亿元。　　“园区+地产”模式发酵　　去年8月借壳成功后，定位于“开发区投资运营专家”的华夏幸福迅速把“园区+ 地产”模式由大本营河北省扩张到多个省市。　　就在一周前，华夏幸福宣布已与沈阳市苏家屯区人民政府签订协议，受托整体合作开发、建设并经营一块占地面积约5.23万亩的区域，期限为30年。华夏幸福将进行委托区域内规划建设用地“九通一平”等基础设施建设、公共设施建设、土地整理投资有关工作、产业发展服务工作及相关服务，并负责前期土地征转，形成建设用地。这已是该公司在9个月内签订的第二个沈阳项目。　　导报记者不完全统计，自登陆资本市场以来，华夏幸福涉及竞得土地使用权的公告多达12则，累计竞拍土地的成交金额超过净资产的一半，这还不包括与地方政府签订的规模庞大的战略协议。　　事实上，园区开发已经成为获得土地的有效手段。截至去年底，华夏幸福已取得土地证尚未取得预售证的开发用地面积为275.27万平方米，产业园区周边的土地储备占其所有土地储备比重高达约80%。　　华泰联合证券分析认为，华夏幸福“园区+地产”的模式得以迅速扩张，是因为扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下追求GDP和政绩的“命门”。　　盈利仍依赖地产　　以盈利为目的的企业，却在耗费巨大精力做地方政府应该做的工作，华夏幸福能否赚钱？不少投资者对华夏幸福频繁扩张园区的做法有些“看不透”，但从业绩数据来看，华夏幸福的模式较为成功。　　数据显示，华夏幸福2011年整体销售额总计165.15亿元，包括园区结算回款额36.05亿元，地产签约销售额128.24亿元，物业酒店销售额0.86亿元。　　在园区业务方面，华夏幸福的结算回款额为36.05亿元，比上年同期增长62.4%。　　在地产业务方面，华夏幸福签约销售额128.24亿元，比上年同期增长42.5%；签约销售面积172.05万平方米，比上年同期增长61.9%；期末土地储备275.27万平方米。作为“园区+地产”模式的公司，华夏幸福的地产业务收入约占总收入的3/4，是园区收入的3.5倍之多。由此可见，华夏幸福的主攻方向是园区规划，而盈利点却在地产项目。　　此外，平安证券的分析报告也指出该模式存在的风险——房地产市场的超预期调整可能导致公司的地产销售下滑，回款减少，资金面压力加大。此外，土地市场的冷却可能导致地方政府的偿付能力出现问题，影响公司的现金流。　　导报记者了解到，由于需要垫付大量资金，华夏幸福及控股子公司的担保总额已达到27.45亿元，是公司最近一期经审计归属于母公司所有者净资产24.19亿元的117.6%。

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